Grondbeleid

In 2024 zijn gronden bij Twentsekant (RV-24008), Lidl Wisselweg-Oreganoweg (RV-23325) en Vogelhorst Fase 2 (RV-24201) in exploitatie genomen. Daarnaast heeft de terugkoop van ontwikkel- en realisatierecht Hortus plaatsgevonden. De financiële en programmatische effecten hiervan zijn in onderstaande analyses verwerkt. Verder worden momenteel de volgende gebiedsontwikkelingen voorbereid:

• Youri Egorovweg
• Stadswerfpark
• Binnendijkse jachthaven Von Draisweg
• Oostkavels

We verwachten dat voor de meeste van deze gebiedsontwikkelingen de ontwikkelingsplannen met grondexploitatiebegrotingen nog dit jaar of uiterlijk volgend jaar aan de raad ter besluitvorming voorgelegd kunnen worden. De financiële consequenties van deze mutaties worden verwerkt nadat besluitvorming door de raad heeft plaatsgevonden. In de voorliggende Programmabegroting 2025 wordt hier daarom nog geen rekening mee gehouden.

In het nieuwe coalitieakkoord zijn een aantal ambities gesteld ten aanzien van gebiedsontwikkeling:

• Geen ‘verdozing’ van het landschap
• Versnellen van de woningbouw
• Verhogen van het percentage sociaal naar 40% in de nieuwe plannen
• In ontwikkeling nemen van nieuwe gebieden
• Handhaven (van het in kavelpaspoorten geregelde) parkeren op eigen terrein

Een deel van deze ambitie wordt nu al werkelijkheid door dit jaar fase 5 van Nobelhorst in uitvoering te brengen. Met een hoog aandeel sociaal en betaalbaar zal dit deelgebied voor de versnelling in de woningbouw voor de komende jaren zorgen. Een ander deel van deze ambitie ligt gecompliceerder, zoals het privaatrechtelijk handhaven van parkeerplaatsen op eigen terrein, door een gebrek aan capaciteit.
In het coalitieakkoord is ook de volgende tekst opgenomen: “We willen geen verdozing van het landschap en staan dus geen extra distributiecentra toe.” Het college geeft hier gehoor aan en zal op korte termijn de beleidswens uitwerken en vaststellen. Bestaande klanten van de bedrijventerreinen die al een reserverings- en/of koopovereenkomst hebben gesloten, dan wel klanten die naar aanleiding van een openbare uitgifteprocedure in gesprek zijn met de gemeente voor een bedrijfskavel, gaan wel verder conform de huidige uitgifteprocedures. Bij de uitwerking van deze beleidswens door het college zal aandacht worden besteed aan de financiële consequenties. Het zal in ieder geval een significante verslechtering van het verdienpotentieel opleveren.
Op dit moment worden de ambities van het coalitieakkoord nader uitgewerkt. De resultaten hiervan zullen separaat worden besproken met de gemeenteraad en vervolgens in het volgende MPGA worden verwerkt.

Voor de zomer hebben TenneT en Liander een diepgaand onderzoek uitgevoerd om inzicht in de netcongestie problematiek te verkrijgen ten behoeve van een oplossing te bieden. Als gevolg hiervan is een actieplan uitgekomen. De maatregelen zijn hoopgevend voor de woningbouw, mits alle maatregelen uit het actieplan worden uitgevoerd. Enkele voorbeelden zijn: inzet van grootschalige generatoren die draaien op gas, netbewuste nieuwbouwwoningen die minder stroom verbruiken en het laden van elektrische voertuigen te beperken tijdens de spits.
Dit zou kunnen betekenen dat er voldoende ruimte is om in Almere alle woningbouwprojecten die al in uitvoering zijn, gewoon door te kunnen laten gaan. En dit geldt aanvullend ook voor alle geplande woningbouwprojecten tot 2030. Indien de voorgestelde maatregelen van de netbeheerders niet worden doorgevoerd, is er geen garantie dat alle woningen aangesloten kunnen worden.
Voor grootverbruikers zijn er helaas nog geen oplossingen. Maatschappelijke voorzieningen, nieuwe bedrijven en bedrijven die willen uitbreiden blijven tot tenminste 2029 op de wachtlijst staan als ze capaciteit van het elektriciteitsnet willen hebben. Dit zien wij als risico voor een integrale stedelijke ontwikkeling.

Evenals bij het MPGA 2024 is ook in deze Programmabegroting bij de scenario’s rekening gehouden met een ander verloop van de netcongestieproblematiek.

Parallel aan de bezuiniging van budgetten van de algemene dienst is door het college van B&W ook opdracht gegeven voor een bezuiniging bij het grondbedrijf. De taakstelling is 7% over de kosten, zodat hiermee het verdienpotentieel van de grondexploitaties beter wordt. Dit leidt dan uiteindelijk tot een hogere winstafdracht vanuit het grondbedrijf.
Momenteel wordt onderzocht op welke wijze de bezuiniging kan worden behaald. Het resultaat hiervan is nog niet bekend en dus ook niet verwerkt in de cijfers van de Programmabegroting 2025.

Uit onderzoek blijkt dat de huidige transportcapaciteit van de 380 kV hoogspanningsverbinding tussen de hoogspanningsstations Diemen, Lelystad en Ens na 2030 onvoldoende is om de vraag naar en het aanbod van elektriciteit op te vangen.
Verdere opwaardering (capaciteitsvergroting) van de bestaande 380 kV-verbinding is niet meer mogelijk. Daarom is een nieuwe verbinding tussen Diemen en Ens nodig om de capaciteitsknelpunten op te lossen. Komt die verbinding er niet, dan ontstaat er na 2030 extra netcongestie.
Op dit moment worden diverse tracés onderzocht. Aan het eind van dit jaar moet bekend zijn hoe het tracé gaat lopen. Een extra 380 kV hoogspanningsverbinding kan gevolgen hebben voor onze gebiedsontwikkelingen. Hoe groot de impact is, is nog niet bekend en hangt onder andere af van welk tracé wordt gekozen.

Bij het vaststellen van de Kadernota Grondbeleid op 25 november 2021 heeft de raad aangegeven verdere uitwerking en toepassing te willen zien van deze nota. De aanbevelingen van Akro Consult hebben de noodzaak van verdere uitwerking bevestigd.
Ook is op 26 november 2021 het Didam-arrest gewezen. Uit dit arrest volgt dat één-op-één uitgifte (of elke andere vorm van ter beschikking stellen van vastgoed, zoals huur, pacht, bruikleen) in beginsel niet meer toegestaan is, tenzij er op basis van objectieve, meetbare en redelijke criteria kan worden gesteld dat er maar één serieuze gegadigde is.

In de Nota Gronduitgiftebeleid wordt een en ander uitgewerkt. De hoofdlijnen van het uitgiftebeleid worden beschreven met daarbij enkele belangrijke keuzes die gemaakt kunnen worden. De volgende uitgangspunten staan centraal bij de uitwerking van het uitgiftebeleid:

• Transparantie: inzichtelijk en herleidbaar welke uitgangspunten worden gehanteerd.
• Consistentie: logische uitkomsten en aanpak ten opzichte van andere uitgiften.

Voorspelbaarheid: het proces en de hierbij horende stappen zijn zo voorspelbaar mogelijk.
Wij verwachten dat we de Nota Gronduitgiftebeleid in het vierde kwartaal van 2024 aan de raad kunnen voorleggen ter besluitvorming.

Bij particuliere initiatieven voor (her)ontwikkeling wordt de gemeente geconfronteerd met kosten, zoals plankosten of aanpassingen in de openbare ruimte. De gemeente is wettelijk verplicht de kosten die direct samenhangen met zo’n herontwikkeling op de particuliere initiatiefnemer te verhalen. Dat noemen we kostenverhaal.
Maar veel investeringen, bijvoorbeeld in de infrastructuur van een wijk, zijn noodzakelijk door herontwikkelingen. In de Kadernota Grondbeleid is kostenverhaal als instrument benoemd voor herontwikkelingen op locaties zonder grondexploitatie. Met de Nota Kostenverhaal en het onderdeel bovenwijkse kosten en vereveningsbijdragen wordt invulling gegeven aan de uitwerking van het hiervoor benodigde instrumentarium.
Met dit pakket van maatregelen bereiken we dat álle plannen, ook die van particuliere initiatiefnemers, bijdragen aan de ontwikkeling van de stad. En we verschaffen duidelijkheid aan initiatiefnemers over wat de gemeente van hen verwacht.
Wij verwachten het Programma Kostenverhaal in het vierde kwartaal van 2024 aan de raad te kunnen voorleggen ter besluitvorming.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. Om de risico's in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves aangehouden voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.
In het basisscenario voor deze Programmabegroting is gerekend met de in deze paragraaf beschreven verwachtingen. Onderdeel daarvan is de omslagrente, die vooralsnog wordt geraamd op 2,0%. Daarnaast zijn drie alternatieve scenario’s berekend, te weten Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar .
De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit deze Programmabegroting 2025.

In de zware crisis scenario’s zijn de beschikbare buffers in het grondbedrijf onvoldoende om de verwachte risico’s af te dekken.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op 1.000 woningen. Dit is 20% lager dan het referentiescenario (PB 2025). Bij de bedrijventerreinen is de afzet doorgerekend met 7 ha per jaar (40% lager). De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 112 miljoen negatief, wat circa € 9 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 tot 4 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 135,0 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 208,0 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er vanuit wordt gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan.

De benodigde voorziening in alle scenario’s, behalve het zware crisis scenario, kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 86 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 74 miljoen). Het effect van het zware crisis scenario is groter, wat komt omdat een aantal grondexploitaties omslaat van winstgevend naar verlieslatend waardoor de specifieke risico’s ook afgedekt dienen te worden. In dit scenario is een aanvullende voorziening van € 48 miljoen nodig. Gelet op de structurele vraag naar woningen en bedrijfslocaties is het zware crisisscenario niet het meest waarschijnlijke. Er wordt gewerkt aan de verdere verbetering van de risicoberekeningssystematiek.