De effecten op het weerstandsvermogen

De stand van het harde weerstandsvermogen per 1 januari 2024 is € 72,8 miljoen, zoals vastgesteld in het MPGA 2024 / Programmarekening 2023.

Op basis van de prognoses van kosten en opbrengsten over de jaarschijf 2024, de begrote eindwaardes van de grondexploitatie per 1 januari 2025 en de herijkte risico’s is de verwachte winstneming over 2024 berekend. Deze geprognotiseerde winstneming bedraagt € 7,8 miljoen. Van deze winstneming blijft voorzichtigheidshalve € 1,1 miljoen gereserveerd (grondexploitaties met een voortgang kleiner dan 50%), conform de door de raad daarover vastgestelde richtlijnen. Dat is verderop bij de post “eerder vastgestelde bestemmingen” zichtbaar.

De voorzieningen voor negatieve grondexploitaties groeit ten opzichte van programmarekening 2023 met € 2,5 mln. Dat heeft onder andere te maken met hogere plankosten door extra doorbelasting van concernoverhead. Met deze post was reeds bij het MPGA 2024 rekening gehouden.

bedragen x € 1 miljoen

De voorziening MVA gronden daalt met € 20,4 miljoen. Deze vrijval van de voorziening is het gevolg van het in exploitatie nemen van de gronden bij Twentsekant (RV-24008) en Nobelhorst. Het gevolg is dat het harde weerstandsvermogen met € 20,4 miljoen groeit.

bedragen x € 1 miljoen

In de tabel is te zien dat de voorziening voor Overgooi met € 32,2 miljoen aanzienlijk is. In het Coalitieakkoord Almere 2024-2026 is vastgelegd dat Overgooi wordt ingezet als onderdeel van de versnelling van woningbouw. Op het moment dat het nieuw ontwikkelingsplan Overgooi door de raad wordt vastgesteld, zal een deel hiervan (afhankelijk van de hoeveelheid gronden die in exploitatie worden genomen) vrij vallen ten gunste van de jaarlijkse afdracht van het grondbedrijf.

De Gemeente Almere voert ook facilitair grondbeleid. Dit houdt in dat wij de transformatieplannen op gronden van derden toetsen en begeleiden. In principe kunnen de door gemeente gemaakte kosten die direct verband houden met de projecten worden verhaald bij de initiatiefnemers. Hiervoor gebruiken wij voorschotovereenkomsten, intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten. Als gemeente lopen wij het risico dat we niet de volledige kosten kunnen verhalen bij de initiatiefnemers. Dit komt door verschillende oorzaken. Het risico van niet-verhaalbare kosten bedraagt € 1,8 miljoen. Er is hiervoor in de reserve ruimtelijke ontwikkeling onvoldoende dekking beschikbaar, waardoor een bijdrage vanuit het weerstandsvermogen van € 1,0 miljoen noodzakelijk is.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is licht toegenomen ten opzichte van de Programmarekening 2023 met € 0,5 miljoen. Dit is het saldo van toename van de winstreservering voor grondexploitaties met een realisatiepercentage van de opbrengsten lager dan 50% van € 1,2 miljoen en een vrijval van de reservering over aanbod specifieke bedrijventerreinen van € 0,7 miljoen. Deze vrijval is toe te schrijven aan lagere over aanbod door de afzet aan bedrijfskavels in 2024.  

De risico’s van de negatieve grondexploitaties zijn toegenomen met € 5,2 miljoen ten opzichte van de stand bij de Programmarekening 2023. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de risico’s van de grondexploitatie Hortus. Door de terugkoop van de realisatie-en ontwikkelrecht gaan de risico’s van de projectontwikkelaar naar de gemeente. Bij de besluitvorming rondom de Hortus eerder dit jaar werd nog een grotere toename van de reserve verwacht, maar een deel werd al bij het MPGA 2024 genomen.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van realistische, maar wel ambitieuze verwachtingen. Zo wordt gewerkt aan voortdurende versnelling van de woningproductie en verhoging van de afzet van bedrijventerreinen. Maar zeker is dat niet: de kans bestaat dat ergens in de komende tien jaar een omslag komt.
Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met de effecten van het eerder beschreven voorzichtig scenario. Daarin houden we rekening met lagere grondverkopen en een hogere rente. De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen in de negatieve grondexploitaties bedraagt € 9,4 miljoen en is daarmee hoger dan bij het MPGA 2024, toen de reserve € 5,8 miljoen bedroeg. De belangrijkste oorzaak van de toenam ligt bij de Hortus. Doordat de gemeente nu het ontwikkelrecht exploiteert, ligt dit risico nu bij de gemeente. Hierin was bij de besluitvorming eerder dit jaar voorzien.

Bij het MPGA 2024 zijn reserveringen gevormd voor extra toerekening van concernoverhead in de tarieven van het grondbedrijf van € 1,0 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 8,6 miljoen voor de positieve grondexploitaties. Deze kosten zijn nu verwerkt in alle grondexploitaties waardoor ze in het weerstandsvermogen vervallen.